В течение последних 6 лет рынок промышленной недвижимости в Мехико и его агломерации демонстрирует высокую динамику, в значительной степени определяемую влиянием электронной коммерции на спрос на логистические пространства. Влияние этого сегмента породило несколько тенденций, подтверждающих устойчивость бизнеса, который за этот период удвоил стоимость аренды, подняв ее до более чем 10,82 долларов за м². Эта ситуация стимулировала значительные изменения в логистической деятельности. Это путь без возврата, если учесть, что только в 2025 году онлайн-продажи выросли на 19,2% и достигли 941 миллиарда песо при 67 миллионах пользователей, что стимулировало 90% спроса на логистические пространства в мегаполисе. В связи с этим, деятельность, ориентированная на субсегмент, удовлетворяющий спрос на пространства последней мили в пределах города Мехико, привела к конверсии зданий класса B с коммерческим и сервисным назначением подходящего размера для их превращения в склады со специфическими требованиями. Ключевые аспекты предложения включают расположение, погрузочные зоны, маневровые дворы, электроснабжение и ряд других элементов, которые также требуют ценовой конкурентоспособности, аспект, до сих пор ограничивающий более широкое расширение. Чтобы понять динамику цен, достаточно вспомнить, что в 2020 году средний уровень аренды составлял 5,38 долларов за м², то есть половину текущего максимального значения. Удовлетворение этого спроса требует учета потребностей пользователей последней мили: эффективности, технологизации и близости к конечному потребителю для сокращения времени доставки товаров, приобретаемых покупателями с растущими требованиями к эффективности. Аналитики, наблюдающие за этим сегментом, считают, что существуют серьезные дополнительные вызовы, такие как управление и инфраструктура, а также то, что цены вынуждают арендаторов сокращать на 20% площадь своих центров за счет базовых запасов, которые пополняются крупными логистическими центрами, расположенными на окраинах. Также наблюдается растущая интеграция вертикальных складов, что компенсирует рынок, на котором давно стали возможными появление дополнительных коридоров на востоке города. Тем не менее, спрос остается высоким, и согласно последнему отчету компании Cushman & Wakefield México, к концу первого квартала этого года началось строительство 865 тысяч м², стимулируемое поглощением со стороны электронной коммерции, которое достигнет 1 миллиона м² в 2025 году. Поэтому на другом полюсе расширения важное значение приобретают распределительные центры формата big box, которые консолидируют строительство пространств в устоявшихся коридорах, таких как CTT (Куаутитлан, Тультитлан и Тепотцотлан), где сосредоточена большая часть этих новых проектов, не упуская из виду растущий вес зоны, простирающейся от Сумпаньо до Международного аэропорта Фелипе Анхелеса (AIFA). Это пространства с площадью более 20 тысяч м², большей высотой, обширными маневровыми зонами и стратегической связью с автомагистралями и ключевыми логистическими узлами. Кроме того, они требуют автоматизации, технической сложности, мощностей электроснабжения и подготовки для технологически интенсивных операций. Об этих нишах является приоритетом в эволюции логистики региона, поскольку они дополняют и балансируют спрос на распределительные центры, которые снабжают склады последней мили из зон, примыкающих к крупным потребителям. Это явление не уникально для Мехико, его легко можно сравнить с Монтерреем, где логистическая деятельность также сочетается с экспортным производством, стимулируемым аутсорсингом, который сейчас привязан к переговорам по USMCA. Безусловно, это стратегическая инерция для настоящего и будущего бизнеса. Мы будем следить за развитием событий.
